Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Uutinen

Helsinki

Euroopan kaupallisilla kiinteistömarkkinoilla vahvaa loppuvuosi 2012

Jones Lang LaSalle julkistaa Nordic City Report Spring 2013 -raporttinsa


​​​

Vuosi 2012 päättyi vahvaan nousuun Euroopan kiinteistösijoitusmarkkinoilla sijoitusvolyymien noustessa 32 prosenttia vuoden viimeisellä neljänneksellä suhteessa vuoden 2011 vastaavaan ajankohtaan. Samalla kvartaali oli aktiivisin sitten vuoden 2007. Vuositasolla kasvua kertyi noin kolme prosenttia vuoden 2012 kokonaisvolyymien asettuessa noin 123 miljardiin euroon. Suomessa markkinoiden hiljaiselo sen sijaan jatkui volyymien pysyessä lähes muuttumattomina niin vuosi- kuin kvartaalitasollakin.

”Vaikka markkina piristyikin Euroopan laajuisesti vuoden 2012 viimeisellä neljänneksellä, ennustetaan volyymien pysyvän vuonna 2013 viimevuotista vastaavalla tasolla. Rahoituksen niukkuus rajoittaa markkinoiden toipumista ja tarkoittaa samalla sitä, että markkinaa dominoivat edelleen matalariskisiä kohteita isolla oman pääoman osuudella hankkivat core-sijoittajat. Samanaikaisesti pääomia allokoidaan maiden sijasta kaupunkitasolla kaikkein likvidimpien markkinoiden (kuten Lontoo, Pariisi ja Saksan suurimmat kaupungit) imiessä merkittävän osan sijoituksista. Kuvaavaa markkinatilanteelle on, että esimerkiksi Isossa-Britanniassa Lontoon ulkopuolinen markkina kutistui vuonna 2012 15 prosenttia sijoitusvolyymien Lontoossa kasvaessa 32 prosenttia,” toteaa tutkimusjohtaja, tekniikan tohtori Tero Lehtonen Jones Lang LaSallelta. 
Sijoituskysyntä ja vaihtelevat talousnäkymät heijastuvat myös tuottovaatimuksiin. 24 keskeisen eurooppalaisen markkinan ykkösluokan toimistojen tuottovaatimusten kehitystä mittaava Jones Lang LaSallen indeksi kääntyi marginaaliseen yhden korkopisteen nousuun vuoden 2012 viimeisellä neljänneksellä. Tuottovaatimukset laskivat vahvan sijoituskysynnän tukemana Düsseldorfissa ja Münchenissä sekä lisäksi Dublinissa, jossa sijoituskysyntä osoittaa alustavia toipumisen merkkejä pitkän alamäen jälkeen. Vastaavasti Espanjassa haastava markkinatilanne piti tuottovaatimukset nousussa ja myös Amsterdamissa nähtiin pieni muutos ylöspäin.
24 keskeisen eurooppalaisen markkinan ykkösluokan toimistojen vuokrien kehitystä mittaava Jones Lang LaSallen indeksi laski neljättä kvartaalia putkeen kvartaalitason muutoksen ollessa -0,6 prosenttia. Suunta vaihteli kuitenkin kaupungeittain ja kasvua nähtiin Lyonissa, Düsseldorfissa sekä Münchenissä Moskovan, Milanon ja Pariisin ollessa laskijoiden joukossa. Sen sijaan Helsingissä sekä ydinkeskustan ykkösluokan toimistojen että muiden keskeisten osamarkkinoiden vuokrat pysyivät muuttumattomina.
Tämän hetkisten talousennusteiden ennakoidessa talouden lievää toipumista vuoden loppua kohden myös ykkösluokan toimistojen vuokrien ennustetaan kääntyvän lievään nousuun tänä vuonna. Alueellinen hajonta on kuitenkin huomattavaa. Samalla kun vuokrien muutoksen odotetaan jäävän pakkaselle esimerkiksi Madridissa, Milanossa ja Lissabonissa ennustetaan mm. Osloon ja Lontoon West Endiin yli viiden prosentin kasvua. Talous- ja kysyntänäkymien lisäksi ennusteisiin vaikuttaa uudistuotanto, joka useimmilla markkinoilla on pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella.
”Myös pääkaupunkiseudulla uudistuotannon määrä on kääntynyt laskuun. Kun vuonna 2012 markkinoille tuli lähes 150.000 neliömetriä uutta tilaa, valmistuu sitä tänä vuonna reilut 100.000 neliömetriä ja ensi vuonna jäädään selkeästi senkin alle. Vaikka uudistuotanto näin ollen lähitulevaisuudessa onkin jäämässä viimeisen kymmenen vuoden keskiarvon alapuolelle, tämän hetkisten työllisyysennusteiden ja yritysten tilankäytön tehostumisen myötä se tarkoittaa tyhjän tilan määrän nousua tänä vuonna,” jatkaa Lehtonen.
Toimistotilojen vajaakäyttöaste laski Euroopan laajuisesti 0,1 prosenttiyksikköä 9,6 prosenttiin vuoden 2012 viimeisellä neljänneksellä. Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöaste sen sijaan nousi 0,4 prosenttiyksikköä ollen 9,9 prosenttia. Vaikka vajaakäyttöaste kasvoi myös ydinkeskustassa, on kysyntä-/tarjontatilanne siellä edelleen hyvällä tasolla. Esimerkkinä tästä toimii se, että huomattava osa Töölönlahdelle ydinkeskustasta muuttavien yritysten tiloista on jo tässä vaiheessa vuokrattu uusille käyttäjille.
Kasvavan tarjonnan ja heikentyneiden talousennusteiden myötä vuokrien nousun ennustetaan olevan pääkaupunkiseudulla takanapäin myös ydinkeskustan osalta tänä vuonna. Muilla osamarkkinoilla tilanne vaihtelee uudistuotannon sekä suurten käyttäjien ratkaisujen ohjaamana, mutta merkittävää painetta vuokrien laskulle ei ole havaittavissa. Vuokravapaiden kuukausien määrä sen sijaan on kääntynyt lievään nousuun, joka näkyy erityisesti uudishankkeiden naapurissa olevista tiloista tehdyissä tarjouksissa.