Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Uutinen

Chicago, Singapore, London

Kiinteistöjen tarkastelu yksinomaan kustannussäästöjen näkökulmasta aiheuttaa yrityksille merkittävän taloudellisen ja toiminnallisen riskin

Jones Lang LaSallen maailmanlaajuinen tutkimus tuo ilmi viisi etua ja riskiä, joita yritykset kohtaavat yhdistäessään kustannusleikkaukset liikevaihdon kasvuun pyrkiviin strategioihin.


​Pitkään vain kustannussäästöjen lähteenä pidettyjä yritysten kiinteistötoimintoja on kasvavissa määrin alettu nähdä myös  keinona lisätä tuottavuutta kasvattamalla voittoja, yrityksen arvoa ja työntekijöiden tuottavuutta. Jones Lang LaSallen (JLL) tekemästä raportista käy ilmi, että yritykset, jotka näkevät kiinteistöomaisuuden vain keinona säästää kustannuksissa lyhyellä aikavälillä altistuvat piileville pitkän aikavälin taloudellisille ja toiminnallisille riskeille.

JLL:n toinen kahden vuoden välein tehtävä Global Corporate Real Estate Trends –tutkimus paljastaa viisi yleisintä yritysten kiinteistötoimintoihin liittyvää riskiä, joita ovat kustannusleikkausten negatiiviset vaikutukset kilpailukykyyn ja kannattavuuteen, hintavetoiset hankinnat, puutteellinen yhteistyö eri toimintojen välillä ja epäonnistuminen tuottavuuden edistämisessä.
Vuoden 2013 tutkimus, johon osallistui yli 630 kiinteistötoiminnoista vastaavaa henkilöä 39 eri maassa, nostaa esiin paineet, joiden alla kiinteistöasioita koskevat päätökset tehdään. 68 prosenttia kyselyyn vastanneista kokee ylemmän tason johtajien kiinteistösalkun tuottavuutta koskevien vaatimusten koventuneen.
”Kansainvälinen finanssikriisi on toimitusjohtajien silmissä lisännyt kiinteistöjen merkitystä tulojen kasvattamisen välineenä. Tutkimuksemme paljastaa yhä useamman johtajan ymmärtäneen, että investoimalla pitkäaikaisiin, tuloshakuisiin kiinteistöstrategioihin voidaan kiinteistövarallisuus parhaiten valjastaa pienentämään riskejä ja kasvattamaan pitkän aikavälin tuottavuutta”, sanoo John Forrest, Jones Lang LaSallen Aasian ja Tyynenmeren alueen corporate solutions –toimintojen johtaja.

”Vaikka lyhyen aikavälin kustannusleikkaukset ovatkin houkuttelevia, saavutetaan kestäviä taloudellisia ja toiminnallisia hyötyjä useammin silloin, kun kulujen vähentämiseen yhdistetään tuloshakuisia investointeja.”
JLL käsittelee kasvaneiden paineiden seurauksia Global Corporate Real Estate Trends -raportissaan, joka nimeää viisi merkittävintä kiinteistötoimintoihin liittyvää riskiä, joita  yritykset kohtaavat vuonna 2013:
1. Keskittyminen yksinomaan kiinteistökustannusten leikkaamiseen johtaa mahdollisista investoinneista saatavien voittojen aliarvioimiseen.

2. Toimintojen ulkoistamista ohjaa ennemmin hinta kuin laatu.

3. Työpaikkojen tuottavuutta arvioidaan usein laskemalla kustannus neliömetriä kohden, kun todellisuudessa kiinteistötoimintojen vaikutus yrityksen kokonaistulokseen on parempi mittari.

4. Yhteistyö HR:n, IT:n ja taloushallinnon kanssa on työympäristöjen kehityksen kannalta välttämätöntä, mutta siiloutuminen rajoittaa toimintojen yhteen liittämistä.

5. Kiinteistöjen laadusta tinkiminen nopean kasvun kehittyville markkinoille pyrittäessä on vaarallista.

Näiden riskien vaikutukset yritysten kiinteistötoimintojen tulevaisuuteen on kuvailtu seuraavissa kappaleissa.

Riski 1: Keskittyminen yksinomaan kiinteistökustannusten leikkaamiseen johtaa mahdollisista investoinneista saatavien voittojen aliarvioimiseen.

Investoinnit pitkäaikaisiin kiinteistö- ja toimitilastrategioihin johtavat usein merkittäviin parannuksiin tuottavuudessa ja yrityksen toimintakyvyssä. Siitä huolimatta kiinteistöyksiköihin kohdistuvat paineet lyhyen tähtäimen kustannusleikkauksiin lisääntyvät, mikä estää strategisemmat siirrot. Kiinteistöt voivat tuottaa lisäarvoa vielä kustannusleikkausten jälkeenkin, mutta se edellyttää yleensä investointeja, joita yleinen investointivastarinta hidastaa.

JLL:n tutkimuksen mukaan 48 % kiinteistöjohtajista kokee taloudelliset rajoitteet suurimpana esteenä strategisen lisäarvon tuottamiselle ja 34 % kokee myös saatavilla olevan tiedon puutteelliseksi. Monilta puuttuvat koulutus ja välineet suunnitella ja toteuttaa laajempia liiketoimintastrategioita, jotka lopulta kehittäisivät toimintaa eniten. Taktisten leikkausten sijaan kiinteistötoiminnoissa tulisi keskittyä strategisiin investointeihin.
 
Riski 2: Toimintojen ulkoistamista ohjaa ennemmin hinta kuin laatu

Kiinteistötoimintojen ulkoistaminen lisääntyy nopeasti ja sen avulla voidaan saavuttaa merkittäviä parannuksia tuottavuuteen, tehokkuuteen ja innovaatioihin. 92 % JLL:n raporttia varten tutkituista yrityksistä ovat jossain määrin ulkoistaneet kiinteistötoimintojaan. Ulkoistamisten lisääntyessä myös hankintayksikköjen osallistuminen palveluntarjoajan valintaan on lisääntynyt ja 68 % tutkimukseen osallistuneista kertoo hankintayksikön osallistuvan päätöksentekoon aktiivisesti yrityksessään. 58 % kuitenkin kokee hankintayksikön tietämyksen kiinteistöalasta olevan rajallista, mikä johtaa usein sen monimutkaisuuden ylenkatsomiseen hintavetoisissa
hankintaprosesseissa.

Riski 3: Työpaikkojen tuottavuutta arvioidaan usein laskemalla kustannus neliömetriä kohden, kun todellisuudessa kiinteistötoimintojen vaikutus yrityksen kokonaistulokseen on parempi mittari.

Monet yritykset ovat vähentäneet tilojaan. Kasvanut tilatehokkuus ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita tuottavuuden lisääntymistä, vaikka 90 % kyselyyn vastanneista ajatteli niin olevan. JLL:n raportin mukaan tämä olettamus on levinnyt laajalle: 74 % yrityksistä olettaa kiinteistötoimintojen lisäävän työpaikkojen tuottavuutta, 64 % työvoiman tuottavuutta, 57 % liiketoiminnan tuottavuutta ja 47 % kiinteistöomaisuuden tuottavuutta. Yrityksen kiinteistötoiminnoissa on kuitenkin kyse ennemmin ihmisistä kuin kiinteistöistä ja toimitilastrategioissa tulisi keskittyä siihen, miten toimitilojen avulla voidaan parhaiten edistää työntekijöiden tuottavuutta.
Hyvänä uutisena 67 % vastanneista kokee työympäristön tason parantuneen merkittävästi viimeisen kolmen vuoden aikana, mikä kertoo yritysten keskittyneen myös laatuun pelkän tilankäyttötehokkuuden sijaan. Laadun yhteydessä myös tehokkuus on parantunut, sillä 68 % vastanneista kokee myös tilan käytön tehostuneen. Työympäristön tuottavuutta voidaan arvioida esimerkiksi vertailemalla uusia työympäristöjä ja liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttamisasteita tai  tarkastelemalla liikevaihdon kehitystä uuden kiinteistöstrategian käyttöönoton jälkeen.
 
Riski 4: Yhteistyö HR:n, IT:n ja taloushallinnon kanssa on työympäristöjen kehityksen kannalta välttämätöntä, mutta siiloutuminen rajoittaa toimintojen yhteen liittämistä.
Työympäristön muuttaminen vaatii eri toimintojen välistä yhteistyötä ja uusia johtamistyylejä. Hallinnollisia yksiköitä yhdistellään ja kehitetään palvelemaan koko organisaatiota tai jopa monia organisaatioita kerralla, samalla kun työympäristöjen tuottavuuden strateginen merkitys kasvaa. Tällainen muutos mahdollistaa kiinteistöyksiköille yhteenliittymisen HR:n, IT:n ja taloushallinnon kanssa, minkä on ennustettu yleistyvän seuraavan kolmen vuoden kuluessa. Vaikka kyselyyn vastanneista vain kahdeksan prosentin organisaatiossa kiinteistötoiminnot oli integroitu myös muita toimintoja sisältävään yksikköön, piti 58 % kiinteistötoimintojen yhteen liittämistä vaikkapa taloushallinnon kanssa mielekkäänä. Tällaisen lähestymistavan avulla voidaan kehittää työntekijöitä, työympäristöä ja kiinteistösalkun tuottavuutta.
Riski 5: Kiinteistöjen laadusta tinkiminen nopean kasvun kehittyville markkinoille pyrittäessä on vaarallista
Tilatarpeen kasvu on yleensä voimakkainta kehittyvillä markkinoilla, jotka kuitenkin toimivat hyvin eri tavoin kuin yritysjohtajilla tyypillisesti tutummat kypsät markkinat. Korkean potentiaalin kehittyvillä markkinoilla on yleensä kypsiä markkinoita alhaisempi läpinäkyvyys, jolloin parhaiden tilaratkaisujen löytäminen edellyttää paikallistuntemusta ja paikallisen kulttuurin huomioon ottavaa lähestymistapaa.
Lähes viidennes kyselyyn vastanneista piti epäonnistumista laajentumisessa nopean kasvun ja matalan läpinäkyvyyden markkinoille suurimpana kiinteistöjohtajien kohtaamana riskinä. Todennäköisyys odotusten alittamiseen on suuri ja epäonnistuminen voi vahingoittaa yrityksen ja etenkin sen kiinteistöyksikön mainetta.
”Yritykset, jotka saavat haltuunsa oikeat tilat nopean kasvun ja matalan läpinäkyvyyden markkinoilla, ovat hyvissä asemissa hyötyä globaalista talouskasvusta siellä, missä se on voimakkaimmillaan”, toteaa tohtori Lee Elliot, JLL:n EMEA-alueen tutkimusjohtaja.
”Tutkimuksemme osoittaa, että paikallisten kiinteistömarkkinoiden ymmärtämiseen investoidut resurssit ja aika voivat maksaa itsensä takaisin merkittävinä voittoina. Myös yritysten maineenhallinnan kannalta on tärkeää, että kiinteistöyksiköt saavat viestittyä operatiiviselle johdolle kehittyville markkinoille asettumisen käytäntöjen merkityksestä.”