Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Uutinen

Lontoo

Sijoitukset liikekiinteistöihin lisääntyivät Euroopassa lähes 60 % vuoden 2009 lopulla


​​​Lontoo, 28. tammikuuta 2010 – Jones Lang LaSallen mukaan liikekiinteistöjen kaupankäyntivolyymit Euroopassa vuoden 2009 viimeisellä neljänneksellä olivat kaikkiaan 4,5 miljardia euroa koostuen 100 kaupasta. Tämä on lähes 60 % enemmän kuin edellisellä neljänneksellä, jolloin vastaavat luvut olivat 2,9 miljardia euroa ja 66 kauppaa. Koko vuoden volyymi jäi kuitenkin 12,3 miljardiin euroon, mikä on 32 % vähemmän kuin vuonna 2008, jolloin volyymi oli 18,2 miljardia euroa.
 
Rahoituksen korkean hinnan ja heikon saatavuuden rajoittaessa kaupankäyntiä volyymit Manner-Euroopassa jäivät 7,3 miljardiin euroon, mikä on vuositasolla yli 40 % edellisvuotta vähemmän. Vuoden loppua kohden mentäessä aktiivisuus kuitenkin kasvoi: 65 kaupalla volyymi nousi viimeisellä neljänneksellä 2,5 miljardiin euroon, mikä on lähes 40 % enemmän kuin edellisellä neljänneksellä.
 
Kuten Jones Lang LaSalle jo vuonna 2008 ennusti, Iso-Britannia, Saksa, Italia ja Ranska hallitsivat liiketilojen sijoitusmarkkinoita Euroopassa. Jokaisessa niistä tehtiin yli miljardin euron edestä transaktioita. Aktiivisin markkina viimeisellä neljänneksellä oli Iso-Britannia yli neljälläkymmenellä, yhteisarvoltaan noin kahden miljardin euron kiinteistökaupalla, joka oli lähes puolet enemmän kuin edellisellä neljänneksellä. Kaksi suurinta transaktiota olivat Tescon supermarket-salkun myynti brittiläiselle eläkerahastolle 427 miljoonalla eurolla ja Silverburnin kauppakeskuksen myynti Glasgow’ssa 328 miljoonalla eurolla.
 
Vuonna 2009 aktiivisin markkina Manner-Euroopassa oli Saksa, jonka osuus koko transaktiovolyymistä oli 21 % ja jossa tehtiin neljä yli 100 miljoonan euron kauppaa. Kaupat, kuten osuus Thier-Geländen kauppakeskuksesta Dortmundissa 225 miljoonalla eurolla ja Mercadon kauppakeskus Hampurissa 164 miljoonalla eurolla, kertovat suhteellisen vankasta kotimarkkinasta. Ranskan ja Italian transaktiovolyymit olivat noin 1,2 miljardia euroa vuonna 2009, josta Ranskassa tehtiin viimeisellä neljänneksellä hieman yli 500 miljoonaa euroa (sisältäen 115 miljoonan euron Decathlon-kauppojen portfolion).
 
Kaikista Euroopan liikekiinteistöjen kaupoista 56 % koostui kauppakeskuksista, jotka säilyivät sijoittajien suosikkeina sijoitusfokuksen ollessa edelleen ykkösluokan kiinteistöissä keskeisillä läntisillä markkinoilla. Manner-Eurooppa vastasi 66 % koko volyymista 4,8 miljardilla eurollaan, kun lukemat vuonna 2008 olivat 55 % ja 6,8 miljardia. Sen sijaan retail park -sijoitukset laskivat huomattavasti vuoden 2008 2,5 miljardista eurosta vuoden 2009 526 miljoonaan euroon heijastaen korkeita rahoituskustannuksia ja puutetta myynnissä olevista korkealaatuisista kiinteistöistä.
 
Institutionaaliset sijoittajat olivat aktiivisin ryhmä läpi Euroopan vuonna 2009 vastaten lähes neljänneksestä kokonaisvolyymia. Manner-Euroopassa rahastot johtivat markkinaa 1,8 miljardin euron arvoisilla transaktioillaan, joista Saksa vastasi yli 0,5 miljardista eurosta ja suurin sijoittaja oli Union Investment. Merkittävä myyjäryhmä olivat listaamattomat kiinteistökehittäjät ja -sijoitusyhtiöt, jotka pyrkivät uudelleenpääomittamaan taseensa. Edellä mainitut tahot vastasivat 2,9 miljardin euron myynneistä, mikä oli neljännes vuoden 2009 kokonaisvolyymista.
 
Kansainvälisten sijoitusten väheneminen jatkui vuonna 2009 sijoittajien suosiessa kasvavissa määrin kotimarkkinoitaan. Manner-Euroopassa 40 % koko sijoitusvolyymista sisälsi vähintään yhden ulkomaisen osapuolen, kun vuonna 2008 luku oli lähes 67 % ja vuonna 2007 76 %. Oletamme tämän kehityssuunnan kuitenkin kääntyvän vuonna 2010.
 
22 % vuoden 2009 kaupankäyntivolyymista Euroopassa oli salkkukauppoja, joiden määrä kasvoi lähes kolmannekseen vuoden loppua kohden mennessä. Transaktiot sisälsivät viisi yli 100 miljoonan euron portfoliokauppaa, joista kolme oli sale and lease back -järjestelyjä.
 
Jeremy Eddy, Euroopan Retail Capital Markets -tiimin johtaja, toteaa: ”Odotamme läpi Euroopan vahvaa alkua vuodelle 2010. Nousevana trendinä ovat ostajien yhteenliittymät ja sijoittajaklubit. Tämä mahdollistaa omalla pääomalla sijoittaville tahoille tehokkaamman pääsyn markkinoille ja avaa mahdollisuuksia listatuille rahastoille (REIT:it) ja kiinteistösijoitusyhtiöille kasvattaa markkinaosuuttaan huolimatta haastavasta tilanteesta yhtiöiden oman pääoman suhteen. Suuri osa pääomasta tulee edelleen kohdistumaan ykkösluokan kiinteistöihin ja odotammekin heikon hintakehityksen jatkuvan kakkosluokan kohteissa, sillä niiden hinnoittelu ei edelleenkään vastaa tämän sektorin keskeisen sijoittajaryhmän, opportunististen ostajien, tuotto-odotuksia.”
 
Adrian Peachey, UK Retail Capital Markets -tiimin johtaja, kommentoi: “Elpyminen hinnoittelussa ja kauppakeskusmarkkinoiden likviditeetissä jatkui vuoden 2009 toisella puoliskolla kysynnän ja tarjonnan ollessa edelleen epätasapainossa. Tällä hetkellä keskeisin kysymys on, kuinka pitkään tämä elpyminen voi jatkua – uskomme kuitenkin, että ykkösluokan kiinteistöt tulevat säilyttämään asemansa varsin hyvin. Parhaille kakkosalueiden kohteidenkin omistajille arvioidaan myynti-ikkunan olevan edelleen auki vuoden 2010 alkupuolella. Pankkien käynnistämien pakkomyyntien lisääntyessä kysynnän ja tarjonnan epätasapaino saattaa kuitenkin laimeta ja tämä yhdistettynä vuokramarkkinoiden heikkouteen voi pysäyttää tuottovaatimusten laskun erityisesti kakkosluokan kiinteistöissä.”
 
Huomautus lukijoille:
Tämä tutkimus sisältää kaikki kauppakeskusten, tilaa vievän kaupan ja outlet-keskusten transaktiot Euroopassa. Se ei sisällä pääostoskatujen yksittäisiä myymälöitä eikä alle 5 miljoonan euron kauppoja. “Manner-Eurooppa” ei sisällä Isoa-Britanniaa eikä Irlantia.