Kiinteistön tuottavimman käyttötarkoituksen tunnistaminen

Muutokset esimerkiksi ihmisten asuinvalinnoissa, työskentelytavoissa, ostoskäyttäytymisessä, matkailussa ja julkisten varojen käytössä vaikuttavat suoraan tilojen kysynnän laatuun ja alueelliseen kohdistumiseen.

Yksittäisen kiinteistönomistajan näkökulmasta alueen yleisen kysynnän tai oman kiinteistön suhteellisen aseman heikentyminen näkyy yleensä vuokrauksen takkuiluna, joka ajan myötä johtaa vajaakäytön nousuun ja/tai vuokrien laskuun. Kiinteistön tilanne saattaa heikkenevässä markkinassa muuttua hyvinkin nopeasti varsinkin ison vuokralaisen lähtiessä, jolloin korvaava kassavirta on kiven alla.

Olemme pääkaupunkiseudulla viime vuosina nähneet toimistokysynnän heikentymisen useilla osamarkkinoilla, kun etätyö on yleistynyt ja yritykset tiivistävät toimitilojaan ja siirtävät niitä keskeisimpien sijaintien laadukkaisiin toimitiloihin. Tämä on näkynyt muun muassa joidenkin toimisto-osamarkkinoiden korkeina vajaakäyttöinä. Kysynnän kaikotessa monet toimistokiinteistöjen omistajat ovat vaikean paikan edessä – löytyykö kohteelle käyttäjiä edes kalliin perusparannuksen jälkeen, vai olisiko parempi kehittää kohde muuhun käyttöön?

Mitä vaihtoehtoja omistajalla sitten on kehittämisen suhteen? Arkkitehdin kiinnittäminen on yleinen tapa lähestyä asiaa, jolloin rakennusta aletaan suunnittelemaan vaihtoehtoiseen käyttöön yksityiskohtia myöten. Rakennuksen taipuminen toiseen käyttötarkoitukseen ei kuitenkaan tarkoita, että se olisi taloudellisesti järkevin tai edes toimiva vaihtoehto. Raskaan suunnittelutyön jälkeen todetaankin valitettavan usein, ettei taloudellinen yhtälö toimi.

Highest and Best Use analyysi

Highest and Best Use (HBU) analyysi pyrkii vastaamaan tähän haasteeseen tuottamalla datavetoisen vertailun eri kehitysvaihtoehdoista ja tunnistamalla taloudellisesti tuottavimman kehityssuunnan mahdolliset riskit huomioiden jo varhaisessa vaiheessa kehitysprosessia. HBU on suoraviivainen ja suhteellisen kevyt analyysi, jolla maksimoidaan kohteen potentiaali, varmistetaan kehityshankkeen kannattavuus ja vältytään alkuvaiheen turhalta suunnittelutyöltä ja kustannuksilta.  

HBU koostuu tiivistetysti seuraavista vaiheista:

1.   Markkina-analyysi, jossa erikoisemmatkin käyttötarkoitukset tutkitaan, mikäli ne soveltuvat kohteen sijainnin ja kiinteistön ominaisuuksien osalta
2.   Potentiaalisimmista käyttötarkoituksista luodaan kehitysskenaariot kohteelle mahdollisimman kevyellä suunnittelutyöllä
3.   Määritellään skenaarioiden vuokratulot ja kehityskustannukset, ja vertaillaan tuottoja 10 vuoden kassavirtalaskelmilla
4.   Suositellaan parasta kehitysskenaariota riskit huomioiden, ja luodaan tiekartta skenaarion toteuttamiselle, jolla optimoidaan lyhyen ja pitkän aikavälin kassavirrat

HBU:n lopputulos tuo konkreettista, numerovetoista tukea päätöksentekoon, jotta oikea kehityssuunta voidaan tunnistaa aikaisessa vaiheessa aikaa ja resursseja hukkaamatta.

JLL konsultoinnilla on laaja kokemus HBU analyysien tuottamisesta, jossa JLL:n kattava markkinadata ja syvä markkinaymmärrys valjastetaan optimaalisen käyttötarkoituksen tunnistamiseen kiinteistöllesi.