Lainamarkkinan eri taskut ja sääntelyn vaikutus

"Tällä voidaan edetä, mutta sitten mahdollisesti marginaalia voidaan joutua hieman nostamaan."

Yllä olevat vastaukset summeeraa monelta osin eron perinteisen pohjoismaisen pankkirahoittajan ja esimerkiksi velkarahaston välillä.

Miksi pankit sitten näyttäytyvät hyvin jäykkinä toimijoina verrattuna tarjolla oleviin vaihtoehtoihin?

Pääoman kustannus on sääntelyvetoista

Pankin pääoman kustannukseen vaikuttaa yleinen markkinatilanne eli käytännössä millä hinnalla pankki itse pystyy hankkimaan varoja markkinoilta joko joukkovelkakirjalainoilla tai vaikkapa talletuksina. Lisäksi kaikilla pankeilla on tietty vaatimus oman pääoman määrästä luottotappioiden ja muiden riskien varalle. Tätä oman pääoman määrää säädellään hyvin tarkasti erinäköisillä pankkeihin kohdistuvalla regulaatiolla. Sääntely määrittää koko pankin taseen tasolla tarvittavan oman pääoman määrän, mutta sääntely myös ohjaa yksittäisiin lainoihin laskennallisesti varattavaa oman pääoman määrän. Siten kukin pankki riippuen omasta tilanteestaan voi laskea laskennallisen kokonaispääoman kustannuksen ja tuoton jokaiselle lainalle.

Pohjoismaissa suurimmat pankit noudattavat sääntelyviranomaisten hyväksymää sisäisen mallinnuksen kehikkoa. Käytännössä pankki on riittävän hyvällä perustelulla pohjautuen esimerkiksi omaan lainakannan dataan luottotappioista voinut varata hyvinkin pienen määrän omaa pääomaa per laina. Koska kiinteistösektorilla on Pohjoismaissa tapahtunut verrattaen hyvin vähän luottotappioita ovat pankkien pääomavaateet kiinteistölainoissa olleet hyvin matalia. Siksi pankit ovat voineet myöntää hyvin matalilla lainamarginaaleilla lainoja, mutta toisaalta ovat välttäneet riskejä koska isommat luottotappiot periaatteessa vaikuttaisivat koko lainakannan oman pääoman vaateeseen. Osaltaan tästä syystä pankit ovat myös olleet hyvin kärsivällisiä myöntämään ongelmatilanteissa lainaehtojen helpotuksia, että sisäiseen malliin ei tule ’säröjä’.

Basel IV sääntelyn tullessa voimaan vaiheittain tulevien vuosien aikana, vaatimukset pohjoismaisten pankkien osalta kiristyvät erityisesti kiinteistölainoissa. Sääntely tulee määrittämään muun muassa minimitason oman pääoman varauksille erilaisissa kiinteistösektorin lainoissa. Nämä minimitasot ovat poikkeuksetta korkeampia kuin nykyiset pankkien sisäiset mallit ovat tähän mennessä mahdollistaneet. Sääntely kiristyy lisäksi esimerkiksi sen suhteen miten kiinteistöjen vakuusarvoa voidaan huomioida, koska lainoista pitää tehdä luottotappio varauksia ja miten rakennushankkeiden rahoitusta pitää valvoa.

Tietyn tyyppiset kiinteistölainat eivät olekaan enää kannattavia pankeille, ainakaan niillä lainamarginaaleilla mihin aikaisemmin on totuttu. Erityisesti kehitysrahoitukseen näillä on suuri vaikutus. Pankin näkökulmasta kehitysrahoitukseenkin tarvittava pääoma alkaa maksamaan pankille heti koko sovitun pääoman osalta lainan allekirjoituksesta.

Velkarahastoja on moneen eri tarpeeseen

Velkarahastoilla taas pääomankustannus määräytyy puhtaasti sen mukaan mitä he ovat sijoittajilleen luvanneet vastaavasti kuin minkä tahansa muun kiinteistörahaston tapauksessa. Esimerkiksi velkarahastolle pääoman kustannus alkaa juoksemaan vain silloin kun he kutsuvat pääomia sijoittajiltaan ja siksi velkarahastolla on selkeä etulyöntiasema kehitysrahoitukseen, missä pääomat nousevat vähitellen.

Velkarahastoihinkin kohdistuu kyllä sääntelyä, mutta koska velkarahastoja ei ainakaan toistaiseksi koeta systeemiseksi riskiksi kuten pankkeja, on velkarahastoihin kohdistuva sääntelykehikko hyvin kevyt ja vastaava kuin muussakin rahastokentässä. Velkarahasto voi tehdä siis juuri sellaisia lainoja kuin he haluavat ja ottaa niin paljon riskiä kuin he haluavat mikäli tämä on rahaston sääntöjen puitteissa mahdollista. Mikään sääntely ei määritä pääoman kustannusta tai sitä koska lainoista pitää tehdä alaskirjauksia.

Tämän takia velkarahastoja on hyvin erityyppisiä ja niistä löytyy erilaisia pääomataskuja eri tilanteisiin. Velkarahasto, joka sijoittaa esimerkiksi ison kansainvälisen vakuutusyhtiön lukuun voi muistuttaa riskiprofiililtaan ja hinnoittelultaan perinteisiä pankkeja, mutta poiketa silti joltain ehdoin joustavuutensa takia. Näitä voi olla esimerkiksi, ettei lyhennyksiä ole, kiinteä korko, korkeampi velka-aste, osingonmaksut vapaampia ja niin edelleen. Toisella laidalla taas vaihtoehtoja ovat velkarahastot, jotka keskittyvät juniorilainoihin tai korkean velka-asteen rakennusprojekteihin. Usein velkarahastot pyrkivät myös parantamaan omaa tuottoaan ottamalla itse lainaa, jonka vakuutena rahaston myöntämät lainat ovat.

Kaikilla velkarahastoilla on lähtökohtaisesti paine saada pääoma liikkeelle tuottamaan ja lyhennykset eivät sovi tähän toimintatapaan koska pääoma halutaan pysyvän mahdollisen tehokkaasti tuottamassa. Tämän takia rahastot ovat usein valmiita rahoittamaan myös myönnetyn lainan korot mikäli kassavirta näihin ei riitä. Jos rahoitettava kohde koetaan mielenkiintoiseksi, ovat velkarahastot valmiita allokoimaan tähän merkittävästi pääomaa, nostamaan velka-astetta ja löytämään hyvinkin luovasti räätälöityjä molempia osapuolia tyydyttäviä ratkaisuja.

Investointipankit

Oma rahoituksen likviditeetin lähde on myös isot investointipankit. Pohjoismaiset pankit operoivat perinteisen tasepankin tavoin eli lähtökohtaisesti lainat pidetään omassa taseessa. Vaikka investointipankkeihinkin kohdistuu isoja paineita sääntelystä niin investointipankit pystyvät usein paljon luovempiin ratkaisuihin lainaehdoissa sen takia, että heillä ei ole tarkoitustakaan pitää lainaa kokonaisuudessaan maturiteettiin asti vaan myydä osa riskistä ulos saman tien. Koska riski- ja lainavastuu voidaan siirtää hyvin monella eri rakenteella, pystytään tällä optimoimaan sääntelyjen vaikutuksia.

Esimerkkitilanteet

Lainavaihtoehtojen vertailussa pelkkä marginaalin katsominen jää hyvin yksioikoiseksi lähestymistavaksi. Sen takia onkin suositeltavaa katsoa kokonaisuutta ja kunkin sijoittajan oman pääoman tuottoa yli ajan. Ainakin alla olevissa tilanteissa yhä useammin jonkin muu kuin perinteinen pohjoismainen pankkimarkkina tarjoaa todennäköisesti paremman vaihtoehdon:

•  Oman pääoman vapauttaminen velan avulla.
• Lisäaika kohteen myynnille.
• Korkeampi oman pääoman tuotto kehityshankkeesta.
• Osinkovirran maksimointi. 

Kannattaa siis rohkeasti pohtia ja lähteä hakemaan eri vaihtoehtoja jos tarjotut lainaehdot nykyisilä tutuilta pankeilta ei ole optimaalisia. Meiltä löytyy apua tähän.