ESG ravistelee sijoitusmaailmaa. Kiinteistön arvo kärsii vastuuttomuudesta

Yritykset ovat heränneet ryminällä reagoimaan yhteiskuntaa ravisteleviin haasteisiin

Planeettamme on suurten haasteiden edessä; sitä koettelevat järisyttävät haasteet aina ilmastonmuutoksesta epätasa-arvoisuuteen ja yllättäviin pandemioihin. Ilmastonmuutoksen suorat ja välilliset vaikutukset ovat näkyvissä joka puolella maapalloa, myös Suomen kauniissa luonnossa. Pandemia on muistuttanut karusti, että ihmiskunta on polvillaan maailman tasapainoa järkyttävien tekijöiden edessä. Ongelmat eivät ole uusia, mutta suuren massan ajattelussa on viimeisten vuosien aikana tapahtunut selvä muutos – jotain on aidosti tehtävä, mikäli haluamme pitää maapallomme elinkelpoisena ja yhteiskuntamme toimivana.

”ESG-leimalla” varustettujen sijoitusten arvo nousi v. 2020 yli 1000 miljardin euron (Lähde: Morningstar Direct). Tämä tarkoittaa 1000% kasvua viimeisen kymmenen vuoden aikana. ESG tulee sanoista Environmental, Social ja Governance ja on globaalissa sijoitusmaailmassa vakiintunut vastuullisuuden yleisviitekehykseksi. Ennuste on, että muutaman vuoden päästä kaikista sijoitustuotteista tällä tavoin ESG-brändättyjä on yli 30%.

Trendi ei ole ongelmaton, ja keskeisin kritiikki liittyy vihrepesuun. The Economistin tutkimus (5/2021) maailman 20 isoimmasta ESG-rahastosta totesi, että kaikki isot ESG-rahastot sijoittavat fossiilisen energian yhtiöihin, osa hiilikaivoksiin Kiinassa, sekä alkoholiin, tupakkaan ja uhkapelaamiseen. ESG-leimaan voi olla toistaiseksi vaikea luottaa, ja viranomaiset Euroopassa ovatkin jo lanseeranneet ESG-sijoitustuotteiden markkinointiin ja vaatimuksiin puuttuvaa sääntelyä. Se on erittäin tervetullutta, jotta suurisuinen puhe muuttuu konkreettisiksi teoiksi ja että sijoittajat voivat aidosti tehdä kestäviä valintoja.

Kiinteistöala ratkaisijan roolissa planeettamme pelastamisessa

Kiinteistöalan haaste on selvä – ja se liittyy ennen kaikkea kirjaimeen ”E”. Sekä globaalisti että Suomessa kiinteistöt tuottavat n. 40% kaikista hiilidioksidipäästöistä, joista suurin osa käytönaikaisen energiankulutuksen takia. Kiinteistöt ovat myös suurin yksittäinen varallisuuserä, ja osa eläkkeistämme on niissä kiinni. Vietämme yli 90% elämästämme kiinteistöissä, joten kiinteistöjen vaikutus päivittäiseen hyvinvointiimme on merkittävä.

Suomessa lähes kaikki isot kiinteistösijoittajat ovat aktivoituneet, joskin toimenpiteissä on vielä eroja. Yleistyvä ja vaikuttava lupaus on viedä oma kiinteistökanta hiilineutraaliksi vuoteen 2030 mennessä ja vähentää asteittain energiankulutusta. Edistyksellisemmät lupaavat saman toimitusketjujensa ja asiakkaidensa osalta. Konkreettisia tehtyjä toimenpiteitä asian eteen ovat muun muassa energiatehokkuusremontit sekä investoinnit omaan energiantuotantoon, kuten maalämpöön. Energiankulutuksen leikkaus pienentää päästöjen lisäksi kustannuksia, joten asiassa on paljon voitettavaa. Tämä on myös hyvä esimerkki siitä, että ympäristöystävällisyys ja tuotto voivat kulkea käsi kädessä.

Kuten koko ESG-sijoittamista, myös kiinteistöalaa vaivaa haaste absoluuttisen standardin puuttumisesta. Päästöjä ja energiankulutusta lukuun ottamatta vastuullisuuden objektiivinen mittaus ja kehittäminen on vaikeaa. Maailma on täynnä kilpailevia standardeja, kiinteistöjen sertifikaatteja, ESG-strategioita, raportointityökaluja ja toimialakohtaisia tavoitteita, mutta toistaiseksi mikään niistä ei ole voittajahevonen, jota seuraamalla ESG-asiat saa aukottomasti kuntoon.

Vastuullisuus syntyy osana perinteisiä tilanteita, kuten vuokralaisneuvotteluja, urakoitsijaneuvotteluita, kaavoitusta ja sijoituspäätöksiä uusista hankittavista kohteista. 

Vastuullisuuden vaikutus kiinteistön arvoon – arvioitsijat painekattilassa

JLL on nähnyt läheltä, että vastuullisuudella on suoraa ja epäsuoraa vaikutusta kiinteistön arvoon ja raja hyväksyttävälle toiminnalle on selvästi tiukkenemassa. Konflikteihin, saastuttamiseen, heikkoihin työoloihin tai sademetsän hakkuisin liitetyille vuokralaisilla on jo ollut Euroopassa ja Suomessakin haastavaa löytää vuokraisäntää, sillä maineriski kiinteistölle on koettu liian suureksi. Jotkin sijoittajat eivät tänä vuonna ole tehneet ostotarjouksia tietyistä teollisuus- ja logistiikkakohteista, koska eivät ole saaneet niistä riittävästi ESG-tietoa. Pankit arvioivat entistä kriittisemmin rahoituksen myöntämistä ja kieltäytyvät jo nyt rahoittamasta kohteita, joiden ESG-asiat eivät ole kunnossa.

Tuhannen taalan kysymys on, mikä on tämän kaiken vaikutus kiinteistön arvoon? Asiaa voi hahmotella kassavirtalaskelman avulla: mitkä ovat kassavirtalaskelman komponentit ja miten ESG vaikuttaa kuhunkin niistä. Esimerkiksi, mikä on vaikutus markkinavuokriin ja kohteen vuokrattavuuteen? Entä käyttökustannuksiin tai peruskorjaustarpeisiin? Mikä on rahoituksen hinta? Kuinka helposti vastuullisuusasiat saa korjattua? Asiaa pitää tarkastella useammasta tulokulmasta kuin keskittyä pohtimaan pelkästään sitä, onko kohteen tuottovaatimus verrokkia alhaisempi ja jos on, niin kuinka paljon.

Arvoa osiltaan määrittelee se, kuinka kireä kysyntä-tarjontatilanne on. Niin kauan kuin vastuullisten vihreiden kohteiden määrä on rajallinen ja kysyntä korkeaa, ”vihreää preemiota” voidaan jonkin verran maksaa. Siinä vaiheessa, kun kiinteistöt ovat lähtökohtaisesti aina vihreitä, siirryttäneen puhumaan pikemmin ”ruskeasta alennuksesta”. Lontoossa tehty teoreettinen skenaariotarkastelu (https://www.jll.co.uk/en/views/valuing-net-zero-esg-for-offices) pohti, että vihreästi vs. ei-vihreästi peruskorjatun toimiston exit-yield on 0,125%-yks. matalampi, ja IRR 1,6%-yks. parempi.

Toistaiseksi yksiselitteistä näkemystä vastuullisuuden huomioimisesta kiinteistöarvioinnissa ei kuitenkaan ole. Vaikutuksia joudutaan arvioimaan kiinteistö kiinteistöltä ja vaikutusmekanismeista saadaan jatkuvasti parempaa dataa ympäri maailman. Suomalaiset kiinteistöarvioijat kokoontuvat syksyllä jakamaan kokemuksiaan ja keskustelemaan aiheesta. Arvioitsijoiden kattojärjestö RICS tulee myös tekemään lähiaikoina asiasta linjauksia.

Sitä odotellessa, Blackrockin Larry Fink tiivisti sijoittajan näkökulmasta oleellisen vuoden 2021 kirjeessään toimitusjohtajille: