Inframarkkinan kasvu on mahdollisuus myös kiinteistösijoittajille 

Vakaata, pitkää, kohtuullista ja vihreää tuottoa, joka ei ole suhdanneherkkää. Mistä kiinteistösijoittajan kannattaa sellaista etsiä, jos sopivia kiinteistökohteita ei ole tarpeeksi tarjolla? Infra tarjoaa tähän yhden mielenkiintoisimmista kasvusuunnista, jota myös kiinteistösijoittajien tulisi viimeistään nyt tarkastella lähemmin.

Kansainvälisesti on jo tunnistettu, että kiinteistöillä ja infrastruktuurilla on vahvoja yhtymäkohtia ja molemmissa tuoton mahdollistaakin useimmiten jonkin sortin kiinteistö tai rakennelma. Blackrock yhdisti v. 2016 oman infrastruktuuri- ja kiinteistöpumppunsa, muodostaen Real Assets -yksikön ja saman on tehnyt moni muukin. Suomessakin on havaittavissa lähentymistä kiinteistö- ja infrasijoittajamisen välimaastossa, mutta harva vielä surffaa sujuvasti molemmilla sektoreilla.

Infralla tarkoitamme mitä tahansa yhteiskunnan päivittäisen toiminnan kannalta oleellista, usein kriittistä fyysistä rakennetta: Energiantuotantolaitokset, sähköverkot, tiet, datakeskukset, vesilaitokset, parkkihallit, satamat, lentokentät ja telemastot ovat kaikki ”infraa”. Infran ylläpitäminen vaatii merkittäviä investointeja, joihin julkinen kukkaro ei nykyään aina veny, ja toisaalta yritykset tahtovat vapauttaa pääomaa infrasta ydinliiketoimintansa käyttöön. Yksityistä rahaa taas on jatkuvasti enemmän tarjolla.

Viimeisen 5 vuoden aikana suljetut, ei-listatut infrarahastot ovat globaalisti keränneet keskimäärin 88 miljardia euroa uutta pääomaa, ja vuodesta 2021 saattaa vielä tulla kaikkien aikojen ennätysvuosi. Samalla keskimääräisen rahaston koko on tuplaantunut 1,1 miljardiin euroon. (Lähde: Infrastructure Investor).

Lähde: Infrastructure investor 

Uusiutuvat energianlähteet ja etenkin tuulivoima kiinnostavat

Lähde: Infrastructure investor

Vuonna 2021 uusiutuvat energianlähteet ovat keränneet 61% listaamattomien infra-rahastojen rahoituksesta globaalisti (Lähde: Infrastructure investor). Vihreät sijoituskohteet puhuttelevat tällä hetkellä kaikkia ja siirtyminen pois fossiilisista polttoaineista tarkoittaa, että uusiutuvat energianlähteet ovat yksi kaikkien aikojen kasvumarkkinoista. EU:n Fit-for-55 tavoitteiden mukaan tuulivoiman tuotantotehon pitäisi kasvaa 150% vuoteen 2030 mennessä (Lähde: Euroopan komissio, windenergy.org) – tämä tarkoittaa nykyhinnoilla 400 miljardin euron investointeja.

Suomen tuulivoiman suunniteltu pipeline on sekin arvoltaan n. 20 miljardia euroa (Lähde: JLL Research). Tuulivoima on Suomessa edullisin tapa tuottaa sähköä, joten kilpailukyky on kunnossa. Tässä kohtaa sijoittajan, jolla on kuivaa ruutia, kannattaa viimeistään herätä ja pohtia tuulivoimaa uutena kasvumahdollisuutena osana real assets -salkkuaan.

Globaalit infrarahastot ja diilit ovat usein jättimäisiä, joten kotimaisilla rahastoilla on toki haasteita päästä alkuun ja kilpailla isoimmista diileistä, mutta tämä ei ole este lähteä markkinaan mukaan.

Tuulen ohella on muutakin infraa

Tuulivoiman ohella infra tarjoaa myös muita mahdollisuuksia. Osaan infrakohteista liittyy paljon poliittista ja julkista polemiikkia, kuten mm. usein otsikoissa ollut Caruna on osoittanut julkisten sähköverkkojen osalta. Infra on usein myös vahvasti kietoutunut yhteiskunnan rakenteisiin, kuten on julkisen tieverkon osalta. Tällaisen osan erottaminen sijoitustuotteeksi ei edes toimi käytännön tasolla, vaan tarvitaan julkisen sektorin holistinen näkökulma, jolla vaikeasti määriteltävät julkiset intressit tulevat katetuksi – liittyivät ne sitten kaupunkisuunnitteluun tai kansalliseen turvallisuuteen.

Alla olevat tuoreet esimerkit kuitenkin näyttävät, että näistä haasteista huolimatta mielenkiintoisia infra-diilejä tehdään ja tullaan tekemään jatkossakin.

Telia myi kesällä 49% n. 4 700 telemastostaan pohjoismaissa 722 miljoonalla eurolla. Ostajina olivat Kanadalainen Brookfield ja Ruotsalainen Alecta. Telia jäi mastoihin ankkurivuokralaiseksi 8 vuodeksi, kahdella 5 vuoden jatko-optiolla.

CapMan osti syksyllä ST1 Lähilämmön maalämpöportfolion ja sopi yhteistyöstä uusien maalämpökohteiden rakentamisessa. Helsingissä alle 1% rakennuksista lämpiää nykyään maalämmöllä. Helsingin maalämpötyöryhmä suositti v. 2019, että tavoitteen tulisi olla 15% vuoteen 2035 mennessä. PK-seudun rakennusten maalämpöinvestointien kokonaispotentiaali mitataan täten muutamissa miljardeissa, ja jälleen uutisoidut korotuspaineet kaukolämmössä vauhdittavat business casea entisestään.

Hyperco on tuore toimija, joka keskittyy datakeskuksiin. Hyperco julkaisi kesällä tavoitteensa sijoittaa 200 miljoonaa olemassa oleviin ja uusiin datakeskuksiin seuraavan kahden vuoden aikana.

Keskustelemme kiinteistösijoittajien kanssa viikoittain siitä, mikä on se seuraava iso juttu mitä tutkia. Sen sijaan, että kaivaa vaihtoehtoja pelkästään kiinteistösegmentistä, suosittelemme pohtimaan voisiko myös infra-kentästä löytyä tulevaisuudessa sopiva tulokulma omaan tuotepalettiin.

JLL, Tuomas Vuorinen, 01.11.2021