Oppilasasuntolasta toimistotaloksi ja takaisin -
KY-talo palaa juurilleen
Vuonna 1941 valmistunut, ja niin ollen ensi vuonna 70 täyttävä Helsingin Etu-Töölössä sijaitseva KY-talo, aka Kylteritalo, oli aikanaan Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnan vuosien unelma ja pitkäjänteisen työn tulos. Varoja kauppatieteiden ylioppilaiden oman talon tontin ostoon ja rakentamiseen oli hankittu muun muassa keräystoiminnalla ja arpajaisilla. Kunnianhimoa riitti, ja arkkitehtuurikutsukilpailuvoittoon pohjautuvaa funkishenkistä, Seppo Hytösen ja Toivo Paatelan suunnittelemaa rakennusta alettiin toteuttaa kesällä 1939. Rakennustyöt osuivat sota-aikaan, ja etenkin talvisota aiheutti lisähaasteita verottamalla työvoimaa ja vaikeuttamalla tavaran saatavuutta. Sinnikäs uurastus kuitenkin palkittiin ja unelma toteutui, kun rakennus vihdoin vihittiin käyttöönsä 22.2.1941.
Rakennuksen valmistuttua oli ensimmäisessä kerroksessa pieniä myymälöitä, toisessa ravintola Espilä sekä ylioppilaskunnan omia tiloja ja ylimmissä kerroksissa vuokra-asuntoja sekä pihasiivessä oppilasasuntola. Merkittävä muutos tapahtui 1970-luvun puolivälissä, jolloin asuinkerrokset muutettiin toimistokäyttöön. Nyt 2020-luvulla ollaan palaamassa juurille, sillä rakennuksen toimistokerrokset halutaan palauttaa asemakaavamuutoksen kautta jälleen opiskelija-asunnoiksi.
JLL on ollut mukana muutoshankkeessa sen ensi metreiltä v. 2017 lähtien, jolloin kiinteistönomistaja ryhtyi selvittämään, millaisia tulevaisuudennäkymiä vajaakäytössä olevalla rakennuksella olisi. Hyödynsimme talon tulevaisuutta suunniteltaessa poikkitieteellisen yrityksemme monipuolista osaamista ja laadimme erilaisia skenaarioita, joissa tutkimme vaihtoehtoisia käyttötarkoituksia hotellista hoivaan huomioiden mm. rakennuksen fyysiset rajoitteet ja mahdollisuudet, vuokramarkkinat ja tuottopotentiaalin. Näiden pohjalta, ja talon omistajalleen merkityksellinen historia huomioiden kiinteistönomistaja päätti palauttaa rakennuksen opiskelija-asunnoksi, ja laittoi vireille tämän mahdollistavan asemakaavamuutoksen.
Olemme toimineet hankkeen kaavakonsulttina sekä laatineet rakennushistoriaselvityksen rakennuksen suojeluarvojen määrittelemisen työkaluksi ja viitesuunnitelman uuden kaavan pohjaksi. Kaavamuutoshanke on edennyt ehdotusvaiheeseen, ja tämän vuoden lopulla uusi kaava saa lainvoiman. Kaavaehdotus oli nähtävillä huhtikuussa, ja siihen voi edelleen tutustua sekä hankkeen etenemistä seurata Helsingin karttapalvelussa haulla Pohjoinen Rautatiekatu 21.
Vuosikymmenten paino näkyy KY-talossa sisällä ja ulkona sekä esteettisessä että teknisessä mielessä. Moninaisten muutostöiden vuoksi alkuperäisiä tiloja, pintoja ja rakennusosia on säilynyt lähinnä vain porrashuoneissa. Välttämättömän, ison julkisivuremontin toteuttamista on siirretty eteenpäin 1980-luvulla verhoamalla rapistuneet julkisivut rapatuilla peltikaseteilla. Sisäpihan tunnelma on ankea; piha itsessään on epäsiisti huolto- ja paikoitusalue, ja julkisivuja dominoivat hallitsemattomasti sijoitetut talotekniset kanavaviritelmät.
Kaavamuutoksen rinnalla onkin jo aloitettu rakennuksen laajan peruskorjauksen suunnittelu. Sisäpuolisten tilamuutosten ja täydellisen peruskorjauksen lisäksi talotekniikka tullaan uusimaan kauttaaltaan ja piha-aluetta parannetaan. Julkisivuremontti tullaan tekemään asemakaavan sr-2 -suojelumerkinnän ohjaamana arkkitehtuurin osalta enemmän palauttavaan kuin uudistavaan suuntaan. Olemme vastanneet myös muutostöiden arkkitehti- ja pääsuunnittelusta luonnossuunnittelu- ja rakennuslupavaiheissa.
Yhteistyö kiinteistönomistajan, projektiryhmän ja viranomaisten kanssa on ollut sujuvaa ja tuloksellista. Itselläni on ollut ilo olla mukana rakennuksen tulevaisuutta suunnittelemassa ja vastuuta kantamassa tässä monitahoisessa ja mielenkiintoisessa hankkeessa alusta lähtien.
***
Oletko kiinnostunut kaavoituksen mahdollistamasta kiinteistön arvonnoususta tai rakennuksen uudesta elämästä peruskorjauksen jälkeen? Ota yhteyttä Helena Hökkä | helena.hokka@eu.jll.com | jll-architecture.fi
Kuva 1. KY-talon arkkitehtuurikilpailun voittivat arkkitehdit Seppo Hytönen ja Toivo Paatela ehdotuksellaan ”Business”. Nopealla vilkaisulla lennokas perspektiivikuva näyttää kuvaavan aivan eri kohdetta, mutta olennaiset julkisivuaiheet, kuten julkisivujen ruudutus, katutason isot ikkunat, pieni lippa ja torniaihe rakennuksen kulmaa korostamassa ovat kuitenkin edelleen kehiteltyinä löydettävissä toteutuneesta rakennuksesta. ©Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnan Asunto Oy
Kuva 2. Oppilaskodin vaatimattominkin huone täytti asumisen minimivaatimukset. Yhteen huoneeseen sovitettiin tilat paitsi oleskelulle, opiskelulle ja levolle myös hygienianhoidolle ja vaatesäilytykselle. ©Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnan Asunto Oy
Kuva 3. KY-talossa on ollut vähintäänkin yksi ravintola sen perustamisesta lähtien. Kuvassa ravintola Espilä 1940-luvun asussaan rakennuksen toisessa kerroksessa Pohjoisen Rautatiekadun puolella. ©Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnan Asunto Oy
Kuvat 4. ja 5. Rakennuksen sisätilojen säilyneisyys on vaatimaton. Useiden muutostöiden seurauksena harvat säilyneet rakennusosat ovat muuttaneet muotoaan lähes tunnistamattomiksi ja alkuperäiset tilakokonaisuudet päivittyneet kulloistenkin vaatimusten mukaisiksi. Kuvassa sama sisäporras ja näkymä vuosina 1941 ja 2019. ©Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnan Asunto Oy, ©JLL
Kuvat 6. ja 7. Peruskorjauksen luonnossuunnitelmissa on satsattu opiskelijoiden yhteistiloihin. Asukkaiden käytössä ovat mm. kuntoilutila, yhteiskeittiö, elokuvasali, lukusali ja kattosauna. ©JLL
