Kuntakiinteistöjen markkinat käyvät nyt kuumina
Kunnat ja kaupungit myyvät nyt sadoilla miljoonilla euroilla sote-kiinteistöjään, terveyskeskuksiaan ja paloasemiaan – ja se on vasta alkusoittoa, kirjoittavat Tero Lehtonen ja Aarne Mustakallio kiinteistöneuvonantaja JLL:stä.
Kuva: Meeri Utti, Kauppalehti 2022
Julkisen infrastruktuurin yksityistämisessä on nähty ikäviä esimerkkejä yllättävistä hinnankorotuksista.
Tällä hetkellä on myynnissä arviolta yli 750 miljoonan euron arvosta kuntien omistamia sote-kiinteistöjä, jotka olisivat siirtymässä hyvinvointialueiden käyttöön. Myyntiprosessin ovat aloittaneet esimerkiksi Oulu, Jyväskylä, Espoo, Tampere ja Joensuu.
Kunnat ovat aiemminkin myyneet joitain kohteita yksityisille kiinteistösijoittajille, mutta vastaavanlaista massaa ei ole aiemmin nähty kerralla markkinoilla. Juuri nyt myyntiin kannustaa sote-uudistus ja kuntien haluttomuus toimia puhtaasti vuokranantajina.
Ilmiön on mahdollistanut viime 5–10 vuoden aikana syntynyt toimiva kiinteistösijoitusmarkkina kunnallisille kiinteistöille. Ruotsissa vastaava kehitys on tapahtunut joitain vuosia Suomea aiemmin. Suomessa ostajien puolella uranuurtajia ovat olleet muun muassa eQ Yhteiskuntakiinteistöt ja Hemsö.
Tänä päivänä kiinnostuneita tahoja on huomattavasti enemmän. Ammattimaisesti kilpailutetussa myyntiprosessissa hinnat voivat nousta houkuttelevalle tasolle.
Kunnilla on nyt vaihtoehtoja
Kunnat ovat nyt päässeet tilanteeseen, jossa kiinteistöomaisuudelle on muitakin realistisia vaihtoehtoja kuin omistaminen. Viimeistään nyt onkin syytä tehdä strategisia linjauksia siitä, pidetäänkö kiinteistöt omassa taseessa vai vapautetaanko pääoma ja resurssit muuhun käyttöön. Hyviä myyntikohteita ovat keskeisillä sijainneilla olevat modernit kiinteistöt. Sijoittajat eivät kuitenkaan ole tyhmiä. Läpimädät, pian käyttämättömäksi jäävät kiinteistöt eivät mene kaupaksi.
Kunnan näkökulmasta kiinteistöjen pitäminen omassa taseessa tai niiden myyminen ei ole yksiselitteinen asia. Kunnat ovat perinteisesti omistaneet käyttämistään rakennuksista suurimman osan. Elinvoimaisille kunnille kiinteistöinvestointien rahoittaminen on halpaa suhteessa yksityiseen omistajaan. Toisaalta kiinteistömassan kehittäminen ja ylläpito vaatii mittavasti resursseja sekä erikoistunutta osaamista. Kiinteistöjen osittainenkin ulkoistaminen voi parantaa resurssien käytön tehokkuutta ja tuoda kustannussäästöjä.
Toinen peruste myynnille on riskienhallinta. Sopimusmallista riippuen kiinteistön tekniset riskit ja peruskorjausvastuut voidaan siirtää sijoittajalle. Vuokrasopimukset ovat tyypillisesti pitkiä, 15–20 vuotta, mutta omaan taseeseen rakennettavilla kohteilla pitoaika on vuosikymmeniä pidempi. Tyypillisesti tilankäyttötarpeet muuttuvat ajan yli, jolloin vuokraaminen tuo kunnalle tarvittavaa joustoa.
Kilpailu pitää huolen vuokratasosta
Kuntalaisen ja veronmaksajan näkökulmasta järkevästi toteutettuun kiinteistöjen myyntiin ei liity mainittavia riskejä.
Julkisen infrastruktuurin yksityistämisessä on nähty ikäviä esimerkkejä yllättävistä hinnankorotuksista. Kunnallisten kiinteistöjen myynnissä on kuitenkin kyse perustavanlaatuisesti erilaisesta tilanteesta, sillä niissä ei ole kyse luonnollisesta monopolista. Yksipuoliset hinnankorotukset eivät ole mahdollisia. Mikäli vuokra uhkaa karata uudelleenneuvotteluissa kestämättömälle tasolle, on kilpaileva kiinteistökehittäjä usein valmis rakentamaan lähistölle uuden kohteen markkinaehtoisella vuokralla.
Arvioimme, että Suomessa on vielä satoja kiinteistöjä, joiden myyminen on kunnalle omistamista parempi vaihtoehto. Tämän lisäksi tulevaisuudessa suuren potentiaalisen massan muodostavat uudishankkeet, jotka tehdään suoraan kiinteistösijoittajan taseeseen. Se, mitä kuntien kannattaa myydä tai yksityisen sijoittajan toteuttaa kunnalle, on tapauskohtaista.
Koulukampukset saattaa kannattaa toteuttaa suoraan yksityisen sijoittajan kanssa. Sillä on kiinteistötyyppiin liittyvää osaamista ja resurssit hankkeen nopeaan läpivientiin. Ammattimaisen kiinteistösijoittajan kanssa aikatauluriskit vähenevät. Sijoittajalla on intressi sopimussakkojen uhalla saattaa hanke ajallaan maaliin.
Kunnan omassa koneistossa suurilla rakennushankkeilla on riskinä venyä. Aikatauluhaasteita asettaa yleensä kunnan sisäinen, äärimmillään kaikkien tahojen osallistaminen jokaiseen pistorasian paikan päättämiseen sekä sisäiset ristiriidat, joihin saatetaan helposti palata uudestaan ja uudestaan.
Toimivat yhteiskunnallisten kiinteistöjen sijoitusmarkkinat mahdollistavat kunnille nyt aidon pohdinnan kiinteistöstrategiasta. Sote-kiinteistöjen myynti on vasta alkusoittoa. Seuraavien vuosien aikana tullaan näkemään entistä enemmän kiinteistöjen myyntejä ja rakennushankkeiden toteuttamista yhdessä yksityisten kiinteistösijoittajien kanssa.
Kuntalaisen ja yhteiskunnan näkökulmasta tämä ei ole välttämättä lainkaan huono asia, kunhan päätökset ulkoistamisesta tehdään harkitusti ja ammattitaitoisesti.
